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  • 物流地產之王普洛斯
    來源:新能物流    發布時間: 2018-10-20 14:47:55    次瀏覽   大小:  16px  14px  12px
    科普一下普洛斯。目錄<spanstyle="color:#333333;font-family:arial;"...

    科普一下普洛斯。

    目錄

    一. 我國物流地產行業現狀

    二. 普洛斯——現代物流地產商

    2.1 普洛斯物流設施特點及主要客戶

    2.2 普洛斯發展歷程

    三. 普洛斯的核心競爭力

    四. 普洛斯未來展望


     一.

    我國物流地產行業現狀

    這些年來我國物流地產總體發展勢頭迅猛,增加值與投資額持續增長,各領域物流倉儲設施的投資建設和運營管理均已取得長足進步。同時房地產開發企業紛紛謀求轉型,追求持續發展,物流地產成為眾多房地產開發企業關注的對象,由于普遍看好物流地產的發展前景,金融機構、物流企業、電子商務企業也紛紛跨界進入物流地產領域。

    而目前物流地產高端市場方面可以用“一家獨大,百家爭鳴”來概括,國內物流地產運營商中龍頭當之無愧為普洛斯。截至2017年8月普洛斯擁有并運營420億美元的資產,包括5600萬平米的物流基礎設施。其主要業務分布于中國、日本、美國與巴西,可租賃設施達 1750萬平方米,而行業排名第二的嘉民可出租面積僅為 250 萬平,為普洛斯的15%不到。

    圖1- 國內主要物流地產商可租賃面積

     從參與模式來看,目前物流市場的參與者可以分為三類:

    01

    以重資產運營為核心專注物流園區及相關設施組合開發和運營的企業,以國內物流地產商寶灣物流、萬科物流等為代表;

    02

    以高杠桿擴張為特征的基金驅動型企業,以國際物流地產商為代表,例如普洛斯、嘉民等;

    03

    以打造生態圈、完善供應鏈或物流運輸為主切入物流領域,如中儲股份(600787,股吧)、京東物流等。

    物流地產對大客戶的黏性更強、存在很強的網絡布局的內生擴張動能。相比于第三方物流、電商,物流地產商更為專注、服務更專業。

    二.

    普洛斯——現代物流地產商

    2.1普洛斯物流設施特點及主要客戶

    普洛斯給自己的定義是“現代物流地產商”,現代倉儲設施并不能夠直接與傳統倉儲劃上等號。普洛斯開發的現代物流基礎設施擁有寬敞的空間和柱距,充足的層高,便利的裝卸貨平臺,以及完備的園區安全管理等各種高附加值的特性,可容納多個租戶的靈活使用,也可為客戶的擴租需求預留空間,同時按照節能技術設計與建造,大大節約客戶運營成本。

    普洛斯為客戶提供了遠超倉儲作用的附加價值,吸引了快消、電商、快遞、制造業等行業大多數龍頭企業客戶:快消零售:阿迪、可口可樂、聯合利華、沃爾瑪;第三方物流:德邦、DHL;制造業:博世、上汽通用、三星;電商:天貓、京東、亞馬遜。特別是近幾年,我國電商規模迅速擴張,2016年公司前5大客戶中電商有 2 個(京東、唯品會)。

     2.2普洛斯發展歷程

    第一階段:

    1991年ProLogis的前身Security Capital Industrial Trust 成立,并在1994年于紐交所上市。2001年ProLogis首次進入亞洲市場—日本,2003年進入中國,首先在上海設立辦事處,通過并購與合資獲取土地。而后憑借其建成的物流園區的示范效應獲得地方政府青睞,拿地過程順風順水。到2008年已進入北京、上海、廣州、深圳、寧波、成都、珠海等18個城市。

    第二階段:

    2008年由于次貸危機,ProLogis新落成的物業招租不利、新地產基金募資困難,直接導致資產置入受阻,數十億美元的資產無法完成周轉。同時債券融資亦遭遇流動性危機,債務無法續借,致使ProLogis出現資金缺口、高層變動。公司原董事長司馬景瀚辭職,隨后公司宣布削減派息、裁員和暫停新建項目,最終出售亞洲資產得以斷臂求生。

    2008年12月新加坡政府產業投資有限公司以13億美元現金收ProLogis在中國的資產和日本的產業基金權益及債務。收購的資產由SMG基金運營管理,ProLogis在中日兩國的品牌與人員不變,且美國ProLogis三年內不得進入中日物流地產業務。此后中國及日本地區的ProLogis更名GLP,二者分家。中國地區業務仍沿用“普洛斯”譯名,普洛斯在2010年10月于新交所上市,本次IPO籌資35億新元,成為繼1993年新加坡電信上市后新加坡集資最多的招股上市。我國的社;、阿里巴巴、周大福及中投公司等均參與了認購。

    我們在此討論的是新加坡上市的普洛斯,普洛斯中國總部位于上海,目前已進入38個城市,園區數量達254個(截至2017年6月)。國內消費是推動市場對普洛斯需求的關鍵驅動力。

      觀察公司近幾年的收入、利潤和地產公允值變動情況,可以發現普洛斯的利潤主要來自于資產增值收益。公司收入及利潤整體呈現向上趨勢。公司 2016 年實現 7.77 億美元的收入,同比增長 10%,并實現 7.19 億美元的歸屬母公司凈利潤,同比增長 48%。利潤主要來自中國區物業價值的增長以及日本區開發收入的增長,加上公司去年進入美國市場產生的效益。房產價值增值金額占普洛斯凈利潤的比重越來越高,主要原因是我國工業倉儲用地的供應持續收縮,導致了物流地產土地及物業的價格攀升。在可以預見的未來,我們認為這種供給端的收緊仍將會持續,而普洛斯也將繼續從中受益,獲得超額的房產公允價值收益。

      租金仍是公司的主要收入來源,占據超過80%的比例,其他類收入的比例逐年增加,尤其是基金管理業務的管理費,從去年占比 10.1% 上升至今年的15.9%。2016年基金管理規模已達到350億美元。

      根據2016年財報,公司中國區總資產為 122 億美元,總開發面積達 2670 萬平方米。建成面積為 1490 萬平方米,在建面積 1170 萬平方米,另外包括 1210 萬平方米的土地儲備。近三年平均出租率為 90%,平均租金為 34 元人民幣/平方米/月,同地倉儲運營收入增速為 10.7%。公司的大客戶普遍集中在物流、電商行業,前五大客戶分別為:百世物流(4.7%)、京東商城(4.6%)、德邦物流(3.2%)、唯品會(2.3%)以及亞馬遜(1.9%)。

      公司整體收入區域分布上,中國區收入為 5.31 億美元,占比 68%;日本區收入為 1.79 億美元,占比 23%;美國區收入為 5400 萬美元,占比 8%;巴西區收入為 900 萬美元,占比 1%。而在利潤方面,中國區利潤占比 48%,日本區占比 39%,美國區占比 12%,巴西區占比 1%。

    第三階段:

    2017年7月14日,普洛斯宣布以萬科集團為首的中國財團以 116 億美元收購普洛斯。在持股比例方面,萬科集團占股 21.4%、厚樸投資占股 21.3%、高瓴資本占股 21.2%、中銀集團投資有限公司占股 15%、普洛斯管理層占股 21.2%。11月30日,普洛斯私有化交易獲得股東大會批準,獲得了壓倒性的股東贊成票支持。未來,普洛斯有可能登陸A股市場。我們認為這將開啟普洛斯新的發展階段.。

    此前,以梅志明為首的中國管理層財團(據稱有阿里巴巴和京東作為LP參與資金提供),與美國華平集團(蘇寧因為阿里巴巴和京東在對立面,而被迫成為華平組團的成員)成為最終提出報價的僅有的兩個競爭對手。平安集團也參與了這場豪華陣容的亂戰,但在最后時刻放棄了競購。同時普洛斯即將入股平安不動產10%的股份,并作為資產管理方托管平安不動產全國超過200萬平方米的物流倉儲業務。如無意外,2018年1月,上市7年多的普洛斯將徹底退市,新加坡政府投資公司不再是其大股東,新加坡資本市場也將揮別這家全球物流地產巨頭。

     萬科參與收購普洛斯強化物流地產業務,行業格局或將發生變化:

    01

    普洛斯現在中國擁有絕對優勢規模的物流基礎設施,在土地資源越來越緊缺,工業用地供給受限的情況下,萬科借助普洛斯的土地資源,在物流地產領域將具備領先優勢。

    02

    物流地產經營模式是 B2B,該模式一般是合同制并且具備一定的專業性,所以其行業的進入壁壘較高,客戶具有一定的黏性;而萬科商業地產業務主要是 B2C 模式。萬科不僅僅可以學習普洛斯 B2B 的經營模式,更重要的是更方便快捷的切入該市場。而普洛斯也可以借助萬科網絡滲入 C端。

    03

    萬科和普洛斯兩家優秀企業的聯盟建立,將有望在全球范圍內打造全新的商業發展模式,通過發揮雙方在各自專業領域形成的優勢,未來可在地產、物流、商業消費以及資產管理等領域構建全方位服務體系,從而建立起圍繞客戶和城市的生態系統。

    三.

    普洛斯的核心競爭力

    1

    抓住歷史機會,合資入股

    普洛斯作為外資,之所以能夠在中國發展得順風順水,得益于其深耕本土,重用本地人才,行業爆發前期早早卡位。普洛斯進入中國的時點是 2003 年,當時正值物流園區泛濫與土地政策收緊,但由于進來得早,普洛斯也抓住了中國消費升級、網購爆發的黃金機遇。

    普洛斯大量成立合資公司、入股拿地,收購配送設施、物流設施開發權。例如:普洛斯和蘇州工業園的簽署合資經營協議,開發蘇州物流園區;直接參股國內倉儲物流企業,尤其2015年以戰略投資者身份參股中儲股份,持股 15.45%成為其第二大股東。普洛斯中國分部在經過 2014 年2月獲得中國人壽(601628,股吧)、中銀集團和厚樸基金的投資之后,其三分之一股權已由中資持有。進軍快遞市場,入股豐巢(持股15%),同時滲透至物流平臺領域,跟投卡行天下 C 輪融資。

    2

    專注現代,定位高端

    普洛斯曾提出過現代物流地產設施的“七項指標”,分別為:

    1)好位置;

    2)開闊的地面面積;

    3)高天花板;

    4)高載重能力;

    5)寬闊的柱間空間;

    6)配備起重機;

    7)方便卡車行駛的通道。

    普洛斯的現代倉儲物流設施在硬件設施、軟件設施、運營能力上均有較大的競爭優勢。普洛斯主要客戶也大多集中于零售業(快消、電商、快餐連鎖)、第三方物流及高端制造業(汽車零部件、機械、醫藥與醫療器械)。

    3

    業務模式靈活

    普洛斯為客戶提供空間和綜合解決方案,包括:標準設施開發、定制開發、收購與回租等靈活的解決方案。

      標準設施開發:普洛斯進行高品質的通用型物流倉儲設施的設計、施工和管理,建造通用型物流配送中心,為不同客戶提供便捷、高性價比的物流配送設施。

    定制開發:根據客戶的需求,普洛斯通過專業的物流設施開發團隊從合理選址,到開發建設與物業管理,為客戶全方位地定制個性化物流設施,并規劃專業物流園區。

    收購與回租:收購客戶目前擁有的物流配送設施,再將其回租給客戶,提高客戶的資產回報率和流動性,同時為客戶降低債務。

    4

    獨特的物流地產基金

    普洛斯有三個主要部門:開發、運營、基金。前兩個部門一般的地產商都有,而最后一個基金管理部門,則是普洛斯實現快速資金流轉和迅速擴張的秘訣。普洛斯還建立了物流金融平臺,主要開展保理、擔保、供應鏈和小額貸款業務。

    普洛斯通過基金管理平臺與全球投資機構合作持有高品質的地產資產,可以加強普洛斯的網絡化效應,提高服務全球化客戶的能力,在建立更強的客戶關系的同時保持整個財務狀況的良好;鸸芾砥脚_使得普洛斯能夠從更多的渠道獲得收益,如資產管理費、基金管理費、租賃費,物業管理費,長期激勵費用等。

    普洛斯的基金主要包括核心型、增值型和機會型,對應不同的投資標的類型。其中核心型基金用于購入物業管理部門培育好的持續穩定經營的物業;增值型基金主要用于重新開放成熟物業,依托公司自身在物流地產設計、評估的專業化優勢,實現低估物業的增值;而機會型基金一般會參與物流地產的開發與建設,補充開發階段的現金流,并獲取較高風險的投資回報。

    目前,GLP管理的基金規?偣布s 350 億美元, 以機會型、核心型為主。其中,機會型基金主要投向中國市場,總規模 100 億美元:一期成立于2013 年 11 月,規模 30 億,GLP占 55.9%;二期成立于 2015 年 7 月,規模 70 億,GLP投入 56.4%。

    對于普洛斯而言,通常持有基金中 20%-30%股權,以實現 3-5 倍杠桿,再通過 50%的負債率撬動兩倍的債務杠桿,普洛斯將總的資本杠桿率放大到 6-10 倍。另一方面能夠縮短投資回報期,實現資金快速回籠。物流地產部門提前兌現了開發收入和開發利潤,并回籠大量資金可用于新項目的投資,投資回收期相應縮短到 2-3 年。

    四.

    普洛斯未來展望

    近年來,我國物流業降本增效取得階段性成果,但與實體經濟要求、形勢發展變化、國際先進水平相比還有一定差距。中國倉儲總量相對充裕,高端倉儲存量短缺主要是結構性問題,中國網購滲透率已超過美國,但人均物流設施不到美國的十分之一。目前我國人均倉儲面積不足 1 平方米,僅僅接近人均 0.7 平方米的水平,而美國人均倉儲面積已經超過了 7 平方米。并且現代物流設施僅占總量的20%、高端僅占總量的5%。而伴隨物流倉儲設施需求者對物流倉儲服務質量要求的日漸提升,他們具有強烈的需要從低端的物流倉儲設施升級至設備更新、功能更全、效率較高的物流倉儲設施。

    總體上倉儲市場總量增速相對平穩,高端領域持續景氣。得益于電商及其帶動的快遞行業、消費升級、零售連鎖化、第三方物流、互聯網+及存量替換等驅動因素,高端倉儲持續景氣,高端倉儲將是地產行業少有的成長領域!叭f科為首的財團+普洛斯”將繼續占據行業制高點,資源協同,產生巨大的規模效益。屆時包括物流地產在內的整個供應鏈效率的提升將進一步激發我國的經濟活力

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